ממה צריך להיזהר בעת מכירה או רכישה של דירה?
מי מאיתנו אינו מכיר את האימרה: דירה היא הרכישה היקרה ביותר שאנו עושים במהלך חיינו (בדרך כלל). במשך שנים אנו חוסכים שקל לשקל לצורך הרכישה, מתחייבים למשכנתא גבוהה וחולמים על בית משלנו. אולם יש לזכור כי בעת ביצוע עיסקת רכישה או מכר של דירה, יש להיזהר בשבע עיניים לגבי מספר נושאים.
מן המפורסמות היא כי מרבית התביעות המוגשות בגין רשלנות מקצועית של עורך דין נוגעות לטיפולם של עורכי הדין בעסקאות מקרקעין.
בעלון הנוכחי החלטנו להציג בפניכם על קצה המזלג מספר נושאים הכרוכים במכר או ברכישת דירה, על מנת שתוכלו לשים לב אליהם בעת ביצוע עיסקה, בתקוה שהמידע יהיה לכם לעזר.
1. זיהוי המוכר
לעיתים מתברר (במקרים מצערים) כי 'מוכר' הדירה מכר לקונה זכויות בדירה שכלל לא היו שייכות לו..., או שלא היו שייכות לו בלעדית, או שהוא היה מנוע מלמוכרן. במקרים נדירים יותר מדובר אף במתחזים. לפיכך, כלל ראשון בכל עיסקה הוא וידוא מדוייק ואחראי של בעליו האמיתיים של הנכס, וזאת באמצעות בדיקה יסודית של הרישום בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל.
2. רישום הערת אזהרה
מייד לאחר חתימת העיסקה, חובה על כל רוכש דירה לדאוג לרישום הערת אזהרה לטובתו, ובכך הוא מונע מהמוכר להוסיף ולמכור את הנכס לרוכש נוסף. רישום ההערה הוא הליך פשוט ומהיר, וההערה מהווה מעין הודעה לכל מי שמבקש לברר פרטים בנוגע לנכס, כי בעליו התחייב כבר למכור אותו לאחר.
3. משכנתא, עיקולים או שעבודים
יש לוודא שהנכס נקי משיעבודים, עיקולים, חובות, משכנתאות והערות כל שהן. זוהי חובת עורך הדין המטפל בעיסקה לוודא כי הנכס עובר לידי הרוכש נקי משעבודים ומהערות כלשהם.
4. שימוש לא זהיר בפטור ממס שבח
כידוע, קיימות נסיבות בהן מי שמוכר נכס פטור מתשלום מס שבח. לדוגמא, אם מוכר דירה לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה דירה אחרת בפטור ממס שבח, אזי יהא זכאי לפטור מתשלום המס במכירה הנוכחית. אולם חשוב מאד לתכנן מראש ובחכמה את ניצול הפטור, במיוחד במידה ויש בידי המוכר דירה נוספת אותה הוא מתכנן למכור בעתיד הקרוב, או במידה והדירה הנוכחית התקבלה בירושה (והמוריש עצמו היה זכאי לפטור ממס שבח). לא תמיד כדאי 'לזנק' ולנצל את הפטור ויש להיות זהירים באשר אליו.
5. היטל השבחה
היטל ההשבחה הוא מעין 'מס' המוטל כאשר ערכו של הנכס עולה, בד'כ במקרים של שינויים בתכנית בנין העיר. לדוגמא: כתוצאה משינויים בתכנית בניין העיר, נוספו אחוזי בנייה המותרים בנכס ומותר כעת לבנות קומה נוספת בבניין. במקרים כגון אלה זכאיות הרשויות לגבות מבעל הנכס היטל השבחה בשיעור ניכר. לפיכך, בעת ביצוע עיסקה, על בעל הנכס לוודא שלא הוטל על דירתו היטל השבחה על מנת שלא להיות מופתע מהחיוב בו.
הנ'ל ניתן כמובן על קצה המזלג בלבד. ישנם נושאים רבים ומגוונים נוספים לגביהם יש חובה לשים לב בעת ביצוע עיסקת מקרקעין. בכל מקרה יש לזכור, כי חובה על כל צד לעיסקת מכר מקרקעין לבצע את מלוא הבדיקות באופן מקיף ומקצועי, על מנת שלא להיות מופתע ולסבול מנזקים כתוצאה מרשלנות או חוסר זהירות מספקת.
אנו תקווה כי המידע שהובא לעיל יהיה לעזר לרוכשים ולמוכרים כאחד.
בברכה,